Deze paragraaf gaat in op het grondbeleid van de gemeente in juridische, strategische en financiële zin. Eerst worden de lopende grondexploitaties besproken, de hierbij behorende risicoprofielen en mutaties ten aanzien van de te treffen voorzieningen.

Nota Grondbeleid en Nota Grondprijsbeleid

De gemeente beschikt over een Nota Grondbeleid die aansluit op de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de hierin opgenomen Grondexploitatiewet (Grexwet). Het gemeentelijke uitgangspunt is faciliterend grondbeleid, dat uitgaat van een private grondexploitatie en toepassing van kostenverhaal voor gemeentelijke inzet. Alleen onder bepaalde voorwaarden, die in de Nota Grondbeleid zijn vastgelegd, staat de keuze voor actief grondbeleid, waarbij sprake is van een gemeentelijke grondexploitatie, open. In essentie gaat de Nota Grondbeleid dus in op de gemeentelijke rol bij ruimtelijke ontwikkelingen. De raad heeft in 2016 een geactualiseerde versie van de Nota grondbeleid vastgesteld.
Naast de Nota Grondbeleid kent de gemeente ook een Nota Grondprijsbeleid. De Nota Grondprijsbeleid gaat in op de wijze, waarop de gemeente bij gemeentelijke grondverkoop de grondprijs bepaald. De vigerende Nota Grondprijsbeleid is in 2015 door de raad vastgesteld.

Lopende grondexploitaties

In 2016 was er sprake van één lopende (gemeentelijke) grondexploitatie: de Vlietvoorde, voorheen: Nieuwe Duivenvoordecorridor (NDVC). Daarnaast participeert de gemeente via een VOF in een publiek-private grondexploitatie voor het project Leidschendam-centrum; zie hiervoor de paragraaf verbonden partijen. De gemeente actualiseert de grondexploitatie Vlietvoorde vanaf 2014, gezien de financiële omvang en marktdynamiek, in principe twee maal per jaar.

Onderstaand wordt kort ingegaan op de belangrijkste ontwikkelingen ten aanzien van deze grondexploitaties. Tevens wordt kort ingegaan op de mutaties ten aanzien van de voor de grondexploitatie te treffen voorziening en het bijbehorende risicoprofiel. Alvorens de resultaten per exploitatie te bespreken, volgt eerst een korte toelichting op het begrip ‘verliesvoorziening’ en de wijze waarop het ‘risicoprofiel’ is bepaald.

Verliesvoorziening van de grondexploitatie

Ter afdekking van het verwachte verlies is voor de grondexploitatie Vlietvoorde een voorziening gevormd. Deze voorziening omvat de eindwaarde van het verwachte verlies. De eindwaarde is gelijk aan het resultaat dat de grondexploitatie naar verwachting per einde looptijd kent en houdt rekening met toekomstige rentelasten en prijsstijgingen.

Gewijzigde regelgeving Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) De commissie BBV stelt regels op met betrekking tot de inrichting van de gemeentelijke financiën en de verslaglegging hierover. Ten aanzien van grondexploitaties is met ingang van 2016 een aantal van deze regels verzwaard. De voornaamste hebben betrekking op de maximering van de looptijd van de grondexploitatie, de opname van onvoorziene kosten en de wijze waarop rente wordt toegerekend. De grondexploitatie Vlietvoorde 2017 heeft op deze regelgeving ingespeeld. In de rapportage en de besluitvorming over de grondexploitatie Vlietvoorde is expliciet aandacht besteed aan de nieuwe regelgeving.

Vaststelling risicoprofiel

Aangezien de risico’s bij ruimtelijke projecten substantieel kunnen zijn, is het van groot belang om deze te beheersen. Daarom wordt bij de herzieningen jaarlijks per project een uitgebreide inventarisatie van zowel de positieve als van de negatieve risico’s uitgevoerd, wat leidt tot een concreet overzicht van de risico’s. Ook waardeert de gemeente door middel van scenariostudies het risicoprofiel financieel (op contante waarde) van de negatieve risico’s. Door dit risicoprofiel financieel te waarderen is de aanslag op het weerstandsvermogen inzichtelijk.

Toelichting resultaten grondexploitaties

Onderstaand volgt een toelichting van de resultaten van de grondexploitaties op basis van de eerste herziening 2017. Daarna wordt per project ingegaan op de belangrijkste ontwikkelingen in 2017. Voor de volledigheid is in deze tabel ook het project Leidschendam-centrum opgenomen. De gemeente voert hier zelf geen actieve grondexploitatie, maar heeft wel gronden verworven, waarvan de boekwaarde op de balans staat. De cijfers van het project Vlietvoorde zijn gebaseerd op de eerste herziening van de grondexploitatie per 2017

De tabel start met een overzicht per grondexploitatie van de boekwaarde per 1 januari 2016. Ook zijn de in 2016 gerealiseerde inkomsten en uitgaven opgenomen, waardoor de boekwaarde per 31 december 2016 ontstaat. Daarnaast geeft de tabel een overzicht van de verwachte inkomsten en uitgaven (excl. prijsstijgingen en rentelasten). Wanneer hierbij ook de toekomstige prijsstijgingen en rentelasten worden opgeteld, komt men op het resultaat per datum afsluiting. De laatste regel geeft het contant gemaakte resultaat weer. Dit is het resultaat per peildatum 31-12-2016, waarbij rekening is gehouden met rente en prijsstijgingen. In de toelichtingen per grondexploitatie wordt het verschil met vorig jaar toegelicht.

(bedragen x € 1.000)

1. Vlietvoorde

Algemeen

De gemeente Leidschendam-Voorburg heeft samen met de provincie Zuid-Holland, Rijk en buurgemeente Voorschoten de ambitie om het karakteristieke landschap tussen beide gemeenten te behouden en te versterken. Dit gebied noemt men de 'Duivenvoordecorridor'.

Ontwikkelingen 2016

Eind 2015 is de essentiekaart voor de Nieuwe Duivenvoordecorridor vastgesteld. De eerste herziening van de grondexploitatie Nieuwe Duivenvoordecorridor 2016 was een uitwerking hiervan. Daarnaast is in 2016 is met de vaststelling van de ruimtelijke uitnodiging een nieuwe stap gezet om de Nieuwe Duivenvoordecorridor tot ontwikkeling te brengen. De ruimtelijke uitnodiging is gebaseerd op de essentiekaart en bevat kaders voor de ontwikkeling van de Nieuwe Duivenvoordecorridor.

Naast deze kaders doet de ruimtelijke uitnodiging ook uitspraken over de gemeentelijke ambities met betrekking tot de verschillende plandelen en waarop toekomstige plannen vanuit de markt voor deze delen worden beoordeeld. In het kader van de gebiedspromotie is tevens de nieuwe projectwebsite online gegaan en is het project omgedoopt tot Vlietvoorde.
Ook zijn de kassen van kwekerij De Bosrand gesloopt en is de bodem gesaneerd. Daarnaast is ook het archeologisch en grondmechanisch onderzoek op deze locatie afgerond.
Tot slot is de eerste fase van de provinciale subsidieregeling ‘verspreid liggend glas’ medio 2016 beschikt. Deze fase liep tot en met 11 december 2015.

NB: Begin 2017 is de eerste herziening van de grondexploitatie Vlietvoorde 2017 opgesteld. Deze herziening, die in mei ter vaststelling aan de raad is aangeboden, geeft onder meer inzicht in de effecten van de laatste planuitwerking van 2016 en de marktsituatie per 2017.

Ontwikkelingen 2017

In 2017 zet de gemeente verder in op het op de markt brengen van de Nieuwe Duivenvoordecorridor. Zo wordt de ontwikkeling van het eerste ontwikkelgebied aanbesteed. Ook rondt de gemeente de resterende bodemonderzoeken (archeologie, sanering en grondmechanica) af. Ook neemt de gemeente verdere stappen in het op de markt brengen van de overige ontwikkelgebieden van het plan.

GREX 2017 (eerste herziening)

Resultaat
Het resultaat van de grondexploitatie bedraagt ca. -/- € 4,1 mln. op contante waarde per 1-1-2017. Opgemerkt wordt dat het resultaat van de grondexploitatie sterk afhankelijk is van de te realiseren verkoopprijzen van het te realiseren woningbouwprogramma. Deze verkoopprijzen zijn ingeschat door externe deskundigen. Omdat de ingeschatte verkoopprijzen prognoses betreffen en op dit moment niet met zekerheid zijn vast te stellen, is een bandbreedte waarneembaar. Deze bandbreedte vertaalt zich in een grondexploitatieresultaat variërend van ca. € 2,8 mln. tot ca. -/- € 11,9 mln. op contante waarde per 1-1-2017. Het berekende grondexploitatieresultaat van ca. -/- € 4,1 mln. is het midcase scenario. Het risico op lagere verkoopprijzen en daarmee een lager grondexploitatieresultaat ten opzichte van het midcase scenario is opgenomen in de risicoanalyse. Voor een nadere toelichting verwijzen wij naar de Openbare samenvatting ’Herziening grondexploitatie Vlietvoorde 2017’. De grondexploitatie kent een looptijd tot en met 31-12-2024. Het resultaat per einde looptijd, ook wel eindwaarde genoemd, bedraagt ca. € 4,6 mln.

Risicoprofiel
Op de grondexploitatie is een risicoanalyse uitgevoerd ter bepaling van het risicoprofiel. Het risicoprofiel is bepaald door middel van scenarioanalyses en berekend op ca. € 5,6 mln. op contante waarde per 1-1-2017. Voor een nadere toelichting op het risicoprofiel en de risicoanalyses verwijzen wij naar de openbare samenvatting ‘Herziening grondexploitatie Vlietvoorde 2017’.

Verliesvoorziening
Het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) schrijft voor dat de verliesvoorzieningen tenminste op balansdatum van het lopende jaar voldoende moeten zijn om de verwachte tekorten te dekken op grondexploitaties. Voor de Jaarrekening 2016 geldt hiervoor het berekende tekort op contante waarde per 31-12-2016. Op basis van voorliggende grondexploitatie zal, uitgaande van het mid-case scenario, een verliesvoorziening getroffen dienen te worden ter grootte van minimaal ca. € 4,1 mln., zijnde het tekort op de grondexploitatie op contante waarde per 31-12-2016.

De gemeente houdt bij het treffen van de verliesvoorziening echter rekening met toekomstige oprenting en treft deze daarom op eindwaarde. Op die manier heeft de verliesvoorziening op einddatum (31-12-2024) voldoende omvang om het nu berekende tekort af te dekken. Dit betekent dat de getroffen verliesvoorziening ca. € 4,6 mln. bedraagt.

2. Project Leidschendam-centrum

Grondexploitatie VOF Leidschendam-centrum

Voor het project Leidschendam-centrum is een VOF opgericht, waarin de gemeente een aandeel van

50% heeft (zie ook paragraaf ‘verbonden partijen’). De Ontwikkelingscombinatie Schouten & de Jong Bouwfonds, bestaande uit Schouten & De Jong Projectontwikkeling B.V. en BPD Ontwikkeling B.V. (hierna SJB) heeft eveneens een aandeel van 50%. In financiële zin heeft de gemeentelijke deelname tot gevolg dat de gemeente voor 50% deelt in het exploitatieresultaat van de VOF. De grondexploitatie van de VOF Leidschendam-centrum kent per 31-12-2015 een positief resultaat op contante waarde.

Op basis van aanvullende afspraken uit 2013 en 2016 vinden de grondleveringen aan de ontwikkelende partijen plaats op vastgestelde momenten en tegen vastgestelde grondprijzen. Daarnaast is afgesproken dat de rentelasten voor rekening komen van SJB. Zowel de opbrengsten als de hoogte van de rente vormen hiermee geen risico meer voor de grondexploitatie van de VOF. Wel is er nog een risico op de hoogte van de (restant) kosten voor civieltechnische werkzaamheden, maar hiervoor is in de grondexploitatie reservering voor onvoorziene kosten beschikbaar.

Ontwikkelingen 2016

In april 2016 is de 1^e fase van de herinrichting van de Plaspoelhaven gestart en dit werk is medio januari 2017 opgeleverd. In de directie van de Vof van 23 mei is een nieuwe planning voor de uitgifte

van gronden vastgesteld. Op basis van deze nieuwe planning is in 2016 alleen de locatie Damlaan geleverd.

Ontwikkelingen 2017

In 2017 vinden drie grondleveringen plaats. Het gaat hierbij om percelen aan het Molenpad, de Rijnlandstraat en de Schoorlaan. Volgens planning zal de laatste grondlevering uiterlijk medio 2019 plaatsvinden.

Financiële afwikkeling tussen gemeente en VOF

In opdracht van de VOF heeft de gemeente gronden verworven in het gebied. Daarnaast draagt de VOF in opdracht van de gemeente zorg voor het woon- en bouwrijp maken van deze gronden. De boekwaarden van deze gronden, inclusief de bijkomende kosten, staan daarom op de balans van de gemeente. Hier tegenover staat een schuld van de gemeente aan de VOF in de vorm van een door de VOF aan de gemeente verstrekte geldlening.

De gemeente verkoopt in delen de gronden aan de VOF. De opbrengsten uit deze verkopen worden gebruikt om de lening af te lossen. Aan het einde van het project is de lening geheel afgelost met de verkoopopbrengsten.

Nieuwe grondexploitaties

In de nabije toekomst worden binnen de gemeente ruimtelijke ontwikkelingen voorzien. Voor zover deze betrekking hebben op de (her)ontwikkeling van bij de gemeente in bezit zijnde gronden zal per situatie, op basis van een te formuleren ontwikkelstrategie, bepaald worden of opening van een grondexploitatie opportuun is.